Ob Eigentumswohnung oder Haus – auch unverheiratete Paare möchten sich den Traum von den eigenen
vier Wänden erfüllen. Doch was passiert im Fall einer Trennung mit der Immobilie und mit der
Finanzierung? Was gilt, wenn ein Partner stirbt?
Die Suche nach der richtigen Immobilie ist oft anstrengend und zeitintensiv. Kein Wunder, dass
rechtliche Fragen dabei häufig zunächst in den Hintergrund treten.
Aber Vorsicht: Unverheiratete Paare sollten besonders Vorsorge treffen.
Was passiert bei einer Trennung?
Steht ein Partner als Alleineigentümer im Grundbuch und werden keine weiteren Regelungen
getroffen, ist der andere Partner rechtlich kaum abgesichert. Insbesondere ist er nach der
Trennung nicht mehr berechtigt, die Immobilie zu nutzen, wenn es ihm der eingetragene Eigentümer
nicht ausdrücklich erlaubt. Einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich hat er nur im Ausnahmefall,
beispielsweise wenn er den Immobilienkauf finanziell unterstützt oder Arbeitsleistungen beim Ausbau
erbracht hat. Ob und in welcher Höhe der Ausgleichsanspruch besteht, ist eine im Voraus nur schwer
abschätzbare Frage des Einzelfalls und später gegebenenfalls vor Gericht zu klären. Besonders
problematisch sind gemeinsam aufgenommene Darlehen. Hier besteht das Risiko, langfristig für die
Finanzierung der Immobilie zu haften, selbst wenn man sie nach der Trennung nicht mehr nutzen kann.
„Aber auch der gemeinsame Erwerb zu Miteigentum ist nicht immer optimal“, weiß Tim Hofmann,
Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen zu berichten. Trage ein Partner anteilig mehr zum Immobilienerwerb bei, als es seiner Beteiligung am Eigentum entspricht,
drohe Streit, wenn es zu einer Trennung kommt. Außerdem könne in diesem Fall Schenkungsteuer
anfallen. Je nach Konstellation könne es daher sinnvoll sein, Investitionen durch
ausdrückliche Vereinbarungen (z.B. Darlehen) auf eine sichere Grundlage zu stellen und
gegebenenfalls mit einem Grundpfandrecht abzusichern oder durch Nutzungsrechte (z.B. Wohnungs- oder
Nießbrauchsrecht) auszugleichen. Auch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit
flexiblen Beteiligungsquoten komme in Betracht.
Und was gilt, wenn ein Partner stirbt?
,,Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind – anders als Ehegatten – keine gesetzlichen
Erben“, erläutert Hofmann. Stirbt einer der Lebensgefährten und hat er erbrechtlich nicht durch
Testament oder Erbvertrag vorgesorgt, erben allein die Abkömmlinge, also Kinder und Enkelkinder des
Verstorbenen. Hat der Verstorbene keine Abkömmlinge, wird er von seinen Eltern oder Geschwistern
beerbt.
Doch auch wenn im Testament oder Erbvertrag der Lebensgefährte bedacht wird, steht den Abkömmlingen
oder, falls der Verstorbene keine Abkömmlinge hinterlässt, den Eltern ein gesetzlicher Pflichtteil
zu. Dieser beträgt die Hälfte dessen, was ihnen eigentlich zustehen würde, wenn es kein Testament
oder keinen Erbvertrag gäbe. Bei einem hälftigen Anteil des Verstorbenen an der Wohnung oder dem
Haus müssten sie demnach zum Wert von einem Viertel der Immobilie ausbezahlt werden.
Auch steuerlich stehen unverheiratete Paare schlecht da: Denn der erbschaftsteuerliche
Freibetrag beläuft sich auf lediglich 20.000 Euro. Zum Vergleich: Bei Ehegatten sind es hingegen
500.000 Euro und die selbstgenutzte Immobilie bleibt vollständig außen vor.
Notarielle Beratung in Anspruch nehmen
Jeder Fall ist anders. Deshalb beraten Notarinnen und Notare individuell zur passenden rechtlichen
Gestaltung, um die Interessen und Wünsche aller Beteiligten bestmöglich in Einklang zu bringen.
